Vous venez de réceptionner un petit immeuble neuf à usage mixte, avec des bureaux pour votre PME au rez et des logements locatifs aux étages. Quelques mois plus tard, un locataire se plaint d’infiltrations au plafond, un autre signale des fissures, et le conseil de copropriété commence à évoquer une action contre l’entrepreneur. Pendant ce temps, vous recevez des courriels insistants de vos locataires qui exigent une réduction de loyer, alors que l’administrateur de la copropriété vous explique que la décision de faire intervenir un expert doit passer par l’assemblée. La situation se tend progressivement et vous ne savez plus très bien contre qui agir, ni à quel moment.
Dans ce type de dossier, plusieurs régimes juridiques se superposent. D’abord le droit de la copropriété par étages, qui organise les relations entre les copropriétaires, la répartition des charges et le rôle de l’assemblée et de l’administrateur. Ensuite le droit du bail, qui régit vos rapports avec vos locataires, notamment en cas de défauts du logement ou des locaux commerciaux. Enfin le droit du contrat d’entreprise, qui encadre votre relation avec l’entrepreneur général, les sous-traitants et, le cas échéant, l’architecte. À cela s’ajoutent les règles de responsabilité civile, lorsque les dommages touchent des tiers ou causent une perte d’exploitation importante.
La logique du système suisse repose en grande partie sur la distinction entre parties communes et parties privatives. Les défauts qui affectent la structure du bâtiment, la façade, la toiture ou les canalisations principales concernent généralement la copropriété dans son ensemble. Les vices qui touchent exclusivement un lot, comme un parquet mal posé ou une installation sanitaire défectueuse à l’intérieur d’un appartement, peuvent relever de la responsabilité individuelle du copropriétaire. Pourtant, même dans ces cas apparemment simples, il est fréquent que des questions de raccordements ou d’installations communes compliquent la répartition des responsabilités.
Le droit du bail ajoute une couche supplémentaire. Pour le locataire, peu importe que le défaut se situe sur une partie commune ou privative. Il a loué un logement ou un local censé être en bon état et utilisable sans restriction. Si la jouissance est affectée, il peut réclamer une diminution de loyer, la réparation dans un délai raisonnable, voire résilier le bail en cas de défaut grave. Pour le bailleur, la difficulté est de savoir s’il peut exiger les travaux de la copropriété, agir contre l’entrepreneur ou assumer lui-même une partie des réparations pour ne pas laisser la situation se dégrader. Tout cela alors que les rapports avec les autres copropriétaires ne sont pas toujours simples.
La partie construction et contrat d’entreprise obéit, elle, à des règles spécifiques sur la garantie pour les défauts. Les délais pour dénoncer les vices, pour faire valoir une réparation, une réduction de prix ou, dans les cas les plus graves, l’annulation du contrat, sont stricts et relativement courts. Le Code des obligations prévoit que certains droits se périment si le maître de l’ouvrage tarde à signaler formellement les défauts ou à prendre les mesures nécessaires. Ce point est souvent sous-estimé, surtout lorsque plusieurs interlocuteurs se renvoient la balle entre administrateur, architecte, entrepreneur et syndic de copropriété.
Un des réflexes dangereux les plus fréquents consiste à se contenter d’échanges informels et de promesses verbales de l’entrepreneur ou de l’administrateur. Tant que tout le monde semble de bonne volonté, les copropriétaires reportent les démarches formelles. Ils attendent parfois que plusieurs défauts s’accumulent avant de mandater un expert ou de faire voter des décisions claires en assemblée. Or ce délai d’attente peut coûter cher. Si les droits de garantie se périment, l’entrepreneur peut refuser d’intervenir ou limiter son aide à un geste commercial, sans obligation juridique.
Un autre piège récurrent tient au flou des rôles entre copropriété et bailleur. Un propriétaire qui loue son lot a tendance à promettre rapidement à son locataire que « tout sera pris en charge par la copropriété ». Dans la pratique, cela peut être exact pour certains travaux, mais pas pour d’autres. En cas de désaccord entre copropriétaires sur l’origine du défaut ou sur l’urgence des travaux, le bailleur se retrouve coincé entre, d’un côté, un locataire qui fait pression et, de l’autre, une copropriété qui temporise. Le risque est alors que le locataire ouvre une procédure devant l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer, avec demandes de réduction de loyer rétroactive et éventuellement de dommages-intérêts.
Les tensions peuvent aussi s’exacerber au sein même de la copropriété. Certains copropriétaires estiment qu’il s’agit de défauts cachés de construction et veulent une action vigoureuse contre l’entrepreneur et l’architecte. D’autres craignent une procédure longue et coûteuse et préfèrent financer des réparations ponctuelles sur le fonds de rénovation ou par une contribution spéciale. Sans cadre clair, ces divergences débouchent parfois sur des blocages de l’assemblée, voire sur des recours contre les décisions prises. Pendant ce temps, les défauts continuent de s’aggraver et la valeur du bâtiment se dégrade.
Parallèlement, des erreurs de communication avec l’entrepreneur ou les sous-traitants ne sont pas rares. Des propriétaires ou administrateurs signalent les défauts uniquement par téléphone, sans trace écrite, ou laissent passer des procès-verbaux de réception de travaux qui mentionnent que tout est en ordre, alors que des réserves orales ont été formulées. Ces incohérences fragilisent la position de la copropriété en cas de litige, notamment lorsque l’entrepreneur soutient que les défauts n’existaient pas lors de la réception ou qu’ils sont dus à un mauvais entretien.
Pour les PME qui exploitent des locaux commerciaux dans un immeuble en copropriété, les conséquences peuvent être particulièrement sensibles. Une infiltration récurrente dans un bureau ou un commerce peut entraîner des interruptions d’activité, la détérioration de stocks ou de matériel, voire la perte de clientèle. Si les responsabilités ne sont pas clarifiées, l’entreprise risque de ne pas obtenir d’indemnisation adéquate et de supporter elle-même des coûts importants, tout en continuant de payer un loyer plein.
Face à ce type de situation, certains propriétaires et dirigeants ont tendance à agir trop vite dans la mauvaise direction. Ils menacent d’emblée l’entrepreneur de poursuites pénales pour se faire entendre, ou envoient des courriers agressifs à l’administrateur, ce qui crispe les relations sans forcément améliorer la situation technique. Ou, à l’inverse, ils minimisent les problèmes, espérant que l’assurance couvrira tout, sans vérifier précisément l’étendue des garanties et les conditions de déclaration des sinistres.
Quelques réflexes simples permettent pourtant de mieux se préparer. Dès l’apparition d’un défaut, il est utile de documenter la situation de manière méthodique. Des photos datées, des vidéos, des relevés d’humidité, des rapports d’intervention de l’installateur ou du chauffagiste constituent des éléments de preuve précieux. Il est également important de conserver tous les échanges avec les locataires, l’administrateur, l’entrepreneur et les assureurs. Ces documents permettront ensuite de reconstituer la chronologie et de démontrer que les défauts ont été signalés à temps.
Sur le plan organisationnel, il est recommandé de clarifier rapidement s’il s’agit d’un problème qui touche une partie commune ou privative. Cela suppose de relire attentivement le règlement de copropriété et le plan de répartition des parties, et de vérifier ce que prévoit le contrat d’administration pour la gestion des défauts de construction. Identifier le bon interlocuteur dès le départ évite de perdre des mois à envoyer des réclamations aux mauvaises personnes.
Du côté des relations avec les locataires, il est utile de garder une communication transparente, sans pour autant faire des promesses irréalistes. Reconnaître l’existence d’un défaut, expliquer les démarches entreprises auprès de la copropriété ou de l’entrepreneur, et convenir par écrit des mesures temporaires permet souvent de désamorcer les tensions. Lorsque la réduction de loyer est objectivement justifiée, il peut être préférable de la négocier à l’amiable plutôt que d’attendre une procédure formelle qui alourdira encore le dossier.
Pour la copropriété, la tenue rigoureuse des assemblées et des procès-verbaux est centrale. Les décisions relatives aux travaux, aux expertises et aux démarches contre l’entrepreneur doivent être formulées clairement, avec une base factuelle suffisante. En cas de désaccord entre copropriétaires, il est parfois utile de faire intervenir un expert indépendant pour préciser l’origine des défauts et les options techniques possibles. Cela permet aussi d’éviter que tout repose sur les seuls rapports fournis par l’entrepreneur mis en cause.
Enfin, il est important de garder à l’esprit que chaque immeuble, chaque contrat et chaque relation entre copropriétaires et locataires ont leurs particularités. Les marges de manœuvre ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’une petite résidence familiale, d’un immeuble d’habitation complexe ou d’un ensemble commercial. Si votre situation ressemble à celle décrite, vous pouvez envisager de prendre contact avec le cabinet Lexpro Avocats afin d’obtenir un conseil adapté à votre dossier précis, de manière à anticiper les litiges plutôt qu’à les subir et à traiter sereinement les défauts de construction avant qu’ils ne prennent des proportions disproportionnées.
