Comme une horloge antique suisse, le registre foncier en Suisse est un système complexe et détaillé. Bien qu’il comporte de nombreuses pièces, il fonctionne comme sur des roulettes. Comprendre comment tout s’emboîte est crucial pour faire avancer votre achat immobilier sans être ralenti.

Le système cadastral est l’un des aspects les plus importants du registre foncier suisse que vous devez connaître. Il s’agit d’une méthode d’arpentage historique utilisée en Suisse depuis de nombreuses années. Vous pouvez le trouver déroutant au début, mais il deviendra plus clair une fois que vous aurez compris son fonctionnement.

Le système est précis, permettant aux propriétaires de déterminer rapidement à qui appartient une propriété, ses limites précises et les lois et réglementations qui s’y appliquent.

Cet article passera en revue le Registre foncier suisse en démêlant ses strates et en le présentant sans détour. Notre objectif est de répondre à toutes vos questions afin de bien comprendre le processus.

Comment fonctionne le registre foncier suisse ?

En Suisse, chaque parcelle de terrain est inscrite au registre foncier suisse.

Il a été créé pour que tous les terrains et les droits légaux des propriétaires puissent être vus de manière transparente et garantir la transparence totale du marché immobilier.

Essentiellement, chaque centimètre carré de terrain suisse a été arpenté et enregistré dans le registre foncier suisse. Chaque parcelle est attribuée à un propriétaire et a une limite clairement définie.

La Suisse est unique car elle a été l’un des premiers pays à mettre en place un tel système. Dès 2014, les premiers enregistrements ont été mis en ligne.

Le système cadastral : à quoi ça sert ?

En Suisse, le système cadastral morcelle tous les terrains et veille à ce qu’ils soient cartographiés et enregistrés. Les routes et les espaces publics, par exemple, sont enregistrés comme appartenant à des organismes fédéraux, cantonaux ou communaux. Des entreprises privées, des coopératives ou des particuliers sont propriétaires de parcelles de terrain.

Une parcelle de terrain a un titre de propriété foncière spécifique inscrit au cadastre public. Les parcelles de terrain se voient attribuer un numéro unique et toutes les informations sur cette parcelle sont associées à ce numéro.

Les géomètres cadastraux collectent des données très précises basées sur les hauteurs et les coordonnées dans le cadre de la mensuration nationale suisse. Pour toutes les enquêtes foncières en Suisse, il existe des points de contrôle qui servent de références, assurant la cohérence des relevés.

La légendaire précision suisse est appliquée à tout ce qui concerne la cartographie et l’arpentage.

Il est important de le savoir car les propriétaires immobiliers suisses ne peuvent pas simplement faire ce qu’ils veulent avec leurs propriétés. En tant que propriétaire immobilier suisse, vous devez respecter des conditions et des restrictions spécifiques, telles que des zones à bâtir qui précisent ce qui peut être fait avec le terrain.

De plus, vous devez être conscient des sites protégés, des problèmes de protection des eaux souterraines, des plans d’aménagement qui limitent la conception des bâtiments, etc. La précision de ce système séduit les propriétaires fonciers car il élimine la confusion et l’ambiguïté.

Pourquoi le système cadastral existe-t-il ?

Le Registre foncier suisse a deux objectifs principaux :

· Enregistrement de la propriété foncière.

· Affichage d’informations sur les propriétés et leurs propriétaires.

Essentiellement, le système vise à protéger la propriété foncière. Les données géométriques recueillies lors d’une enquête ne laissent aucune place à l’erreur. En rendant ces informations publiques, chaque parcelle de terrain en Suisse peut être facilement comprise et légalement appliquée.

Cependant, le système suisse de mensuration cadastrale n’est pas seulement utilisé pour déterminer les limites des terres et identifier les propriétaires. Il existe de nombreuses autres utilisations, à la fois privées et professionnelles.

Quelle est l’évolution du cadastre ?

Des cadastres étaient déjà établis en Suisse avant le christianisme pour percevoir des impôts sur la propriété foncière. Le milieu du XVIIe siècle a également vu le développement de plusieurs plans à grande échelle pour le calcul des dîmes et des paiements.

Au début du XIXe siècle, la Suisse a introduit son système cadastral sous l’influence de Napoléon. Depuis 1912, le Registre foncier fédéral suisse enregistre toutes les informations officielles sur la propriété foncière dans tout le pays.

Auparavant, quelques enquêtes avaient été menées dans les cantons, mais elles étaient souvent désordonnées et isolées. L’arpentage est devenu légalement officiel en 1919 après l’introduction d’instructions essentielles pour améliorer la méthode d’arpentage.

Les méthodes d’arpentage se sont améliorées depuis pour devenir de plus en plus précises. Les nouvelles technologies sont intégrées au système au fur et à mesure de leur apparition. En 1993, une nouvelle législation a été adoptée qui a défini le format numérique de la mensuration cadastrale.

L’arpentage étant désormais numérique, il peut également servir de base aux systèmes d’information foncière. À mesure que la technologie progresse, la qualité des données collectées s’améliore et les objectifs pour lesquels elles peuvent être utilisées augmentent. Dans le monde d’aujourd’hui, les documents sont facilement accessibles en ligne après seulement quelques clics.

Le système cadastral : comment ça marche ?

La Suisse est divisée en 26 cantons différents.

Le gouvernement est responsable du système cadastral suisse, les cantons eux-mêmes sont responsables de la gestion opérationnelle et la majorité de l’arpentage proprement dit est effectuée par des entreprises privées.

Voici un aperçu du fonctionnement du système à trois niveaux différents :

1.    Fédéral (environ 15 employés)

De quoi est responsable la Direction fédérale de la mensuration cadastrale ? Il y a environ 15 employés au niveau fédéral qui sont responsables de la planification stratégique et de la supervision. Outre la surveillance des offices cantonaux de mensuration, ils définissent les exigences minimales en matière d’administration, de qualité des données et de processus.

2.    Niveau cantonal (Environ 210 employés)

La Suisse compte 26 cantons. Les offices de géomètre mettent en œuvre la mensuration cadastrale au niveau cantonal.

Alors que certains cantons ont leurs unités administratives chargées de l’arpentage, la plupart la sous-traitent à des entreprises privées d’arpentage. Ces offices traitent avec les entreprises privées de cadastre en tant qu’agents publics des cantons.

En mettant les informations à la disposition du public via le géoportail, les cantons reçoivent des informations des offices cadastraux privés.

3.    Niveau local (Environ 2 820 employés)

L’arpentage est effectué au niveau communal ou communal par des bureaux de mensuration privés, et le travail de ces bureaux représente environ 90% de l’ensemble de la mensuration cadastrale en Suisse. En Suisse, seuls les géomètres enregistrés sont autorisés à effectuer des relevés cadastraux.

Il existe un système établi par lequel le secteur privé est engagé pour des projets par le biais d’un processus d’appel d’offres. Au nom du gouvernement, les soumissions pour les projets sont sollicitées et les bureaux du secteur privé soumettent leurs propositions. De cette façon, les géomètres privés agissent en tant qu’agents pour le public, fournissant un service décentralisé.

Les bâtiments et les routes sont constamment construits en Suisse, de sorte que l’arpentage des terres est sans fin. En permanence, les géomètres cadastraux mesurent les modifications du paysage causées par l’activité humaine (comme la construction d’un nouveau bâtiment).

Le canton peut également mettre à jour périodiquement les cartes lorsque des changements naturels se produisent, par exemple lorsque le périmètre de la forêt change (ce qui coûte de l’argent au canton).

Pourquoi le système cadastral est-il organisé de cette manière ?

Pourquoi les entreprises privées d’arpentage soumissionnent-elles pour les projets municipaux? La mise en place du système de cette manière crée une concurrence pour les bureaux privés d’arpentage, ce qui est un avantage non négligeable.

Pour rester compétitifs, les prestataires du secteur privé doivent constamment améliorer leurs systèmes et apprendre de nouvelles technologies et de nouveaux processus.

Le système est également organisé de cette manière afin d’obtenir plus facilement des informations sur les restrictions de droit public liées à une parcelle de terrain donnée. Chaque canton est responsable de la publication de ses archives via le géoportail; le système permet donc un accès public aisé à toutes ces informations, accessibles à tout moment sous forme numérique.

Puis-je connaître la valeur et les avantages de l’arpentage cadastral ?

Pourquoi ce système est-il nécessaire ? Quels avantages apporte-t-il ? Il y en a beaucoup.

Les systèmes cadastraux n’ont été utilisés concernant le cadastre qu’au moment de leur création. Il a cependant évolué et a également profité à de nombreux autres domaines de la vie publique et privée suisse.

La sécurité juridique est l’un des principaux avantages de la mensuration cadastrale. Grâce à ces cartes très détaillées, il est parfaitement clair où se termine la propriété d’un propriétaire foncier et où commence une autre. L’identification de l’emplacement et des dimensions exactes de la parcelle dans le cadastre garantit qu’il n’y a pas de confusion ou de litige.

Le système cadastral profite également à l’économie nationale en fournissant des informations détaillées et fiables. En collectant des données géographiques, ces géomètres créent une carte précise du pays, y compris les terres agricoles, les lacs, les routes, les rivières, les voies ferrées, etc. Diverses initiatives peuvent utiliser ces informations, notamment la planification de la construction, les systèmes de navigation et les informations touristiques. Avec des données fiables et précises, les ingénieurs et les architectes peuvent préparer leurs plans.

Ce système est également bénéfique pour la croissance urbaine. Un plan d’aménagement est nécessaire lorsqu’une municipalité prévoit un développement, tel qu’un itinéraire de train ou de tramway, une solution de circulation, une application qui affiche des places de stationnement pour personnes handicapées ou un système de chauffage urbain. Pour ces innovations, le système cadastral fournit des données incroyablement précieuses.

Le système cadastral profite même aux agriculteurs. Le GNSS (Global Navigation Satellite System) peut être utilisé pour optimiser l’application de semences, d’engrais et de pesticides.

Dans le processus d’enregistrement et de documentation des limites de propriété à travers la Suisse, le système cadastral contribue à la prospérité de l’économie et au bien-être du pays.

Comment cela affecte-t-il les propriétaires fonciers suisses ?

Le système cadastral suisse assure la sécurité des propriétaires fonciers. En achetant une maison et en sollicitant un prêt hypothécaire en Suisse, vous vous assurez que votre prêt est garanti par des sûretés équivalentes. Toutes les cartes et les inscriptions au registre foncier seront juridiquement contraignantes.

Les achats de terrains en Suisse sont donc des investissements sûrs et vérifiés.

Par conséquent, s’il existe des réglementations ou des restrictions sur votre terrain, vous pouvez obtenir une réponse claire rapidement et facilement. Le portail Web affichera toutes les restrictions de droit public sur la propriété foncière sur une carte facile à comprendre et fournira un accès aux données géographiques.

Vous pouvez également imprimer un extrait statique de la carte au format PDF contenant toutes les restrictions applicables à un terrain particulier. Sauf stipulation contraire, ces documents PDF sont officiels et peuvent être notariés.

En quelques clics, vous pourrez vérifier si des restrictions de droit public s’appliquent à un terrain avant de l’acheter.

Comment puis-je inscrire une propriété au registre foncier suisse?

Les registres fonciers sont obligatoires pour chaque propriété en Suisse. Un contrat notarié de vente-achat doit l’accompagner. Suite à la signature d’un contrat de vente-achat, le Registre foncier suisse doit être notifié et le transfert de propriété doit être constaté après le transfert des fonds.

Une Grundbuchauszug typique (extrait du registre cadastral) : à quoi ça ressemble ?

Un extrait du registre foncier typique comprend le nom de la société ou du particulier qui est actuellement (à la date de sa délivrance) propriétaire du terrain. Une seule parcelle de terrain spécifique est associée à cette fiche détaillée, qui ne peut être ni modifiée ni complétée.

Questions & Réponses

1. Les étrangers ont-ils des restrictions sur les biens qu’ils peuvent acheter ?

La Suisse autorise les citoyens étrangers à acheter des biens immobiliers sous certaines conditions, comme le fait de vivre sur place pendant au moins 6 mois avant l’achat.

2. Comment fonctionne l’impôt foncier en Suisse ?

La Suisse impose les propriétaires étrangers à trois niveaux différents : le gouvernement fédéral, le canton et la commune.

Vous avez le choix entre deux possibilités : soit vous remplissez une déclaration d’impôt qui fait état de tous vos biens, quel que soit le pays où ils se trouvent, soit vous êtes imposé sur la valeur fiscale de votre propriété en Suisse. La plupart des gens choisissent cette dernière option.

L’impôt foncier est calculé sur la base du loyer théorique que vous pourriez tirer de votre bien. L’impôt foncier est calculé sur la base de la valeur fiscale du bien.

3. Y a-t-il des taxes sur la revente d’un bien immobilier ?

En tant qu’étranger, vous devrez payer un impôt sur la plus-value si vous revendez le bien en Suisse. Il s’agit d’une taxe basée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, y compris les rénovations, améliorations ou frais supplémentaires. Il est possible de déduire de cet impôt les commissions immobilières et autres frais.

Le taux d’imposition des plus-values diminue d’année en année. Vous paierez moins d’impôt sur la revente au fur et à mesure que vous posséderez votre propriété. Au cours de la première année, vous devrez payer 30 %. Néanmoins, vous ne paierez que 9 % si vous vendez après 10 ans et 1 % si vous vendez après 25 ans.

4. L’achat d’une propriété inclut-il d’autres frais ou coûts ?

L’achat d’une maison s’accompagne de quelques frais supplémentaires. Parmi eux, citons :

·        Les frais de notaire : Les frais de notaire suisses sont relativement peu coûteux par rapport à d’autres pays d’Europe. Les frais varient en fonction du canton, mais ils se situent généralement entre 2,5 et 5 % du prix d’achat.

·        Frais d’enregistrement des hypothèques : Les frais d’enregistrement des hypothèques varient d’un canton à l’autre, entre 0,6 % et 1,6 %. Si vous achetez une propriété en revente, vous pouvez éviter ces frais en reprenant l’acte hypothécaire existant.

Conclusion

Bien que le registre foncier suisse semble complexe au premier abord, il s’agit d’un système très agréable. Il comporte de nombreuses pièces mobiles qui fonctionnent ensemble de manière ingénieuse pour continuer à fonctionner. Il fournit des données précises, spécifiques et fiables parce que toutes les parties impliquées se sont engagées à atteindre l’excellence.

Cet exemple de précision suisse reflète l’adage “chaque chose à sa place”. Lorsque ce système est pleinement mis en œuvre, il n’y a aucune zone de forêt, de terre agricole, de route ou de complexe d’appartements qui ne soit pas clairement définie.

Grâce aux informations du registre disponibles en ligne et facilement accessibles, il est possible de rechercher n’importe quelle propriété et de savoir immédiatement qui en est le propriétaire, quelles sont les limites exactes, quelles sont les restrictions de droit public qui s’y appliquent et d’autres informations importantes.

Ces informations sont extrêmement précieuses dans le secteur de l’immobilier pour de nombreuses raisons, notamment la transparence du marché et les questions juridiques.