Posts tagged "droit immobilier"

Le processus d’achat de biens immobiliers en Suisse

Ce qu’il faut savoir pour acheter en Suisse

L’achat d’une maison peut parfois être une expérience stressante. Si la propriété est située dans un pays étranger, ceci peut être accentué davantage. Il peut être difficile pour les étrangers qui s’installent en Suisse de comprendre le marché immobilier suisse. Les lois sur l’acquisition de propriété par les étrangers et les réglementations hypothécaires suisses peuvent faire perdre son sang-froid à n’importe quelle acheteur. En lisant ce guide, vous trouverez des informations sur le processus et les conditions d’achat d’une propriété en Suisse, que vous soyez un étranger ou un citoyen suisse.

Le Notaire

Lorsque vous avez convenu d’acheter une maison, vous devez d’abord engager un notaire. Le notaire doit être enregistré dans le canton où se trouve la propriété afin de représenter à la fois le vendeur et l’acheteur.

Il est courant qu’un agent commercial ou un promoteur recommande un notaire efficace et maîtrisant l’anglais. Le notaire est souvent choisi en raison de sa familiarité avec les documents administratifs d’une transaction antérieure.

Le Permis étranger

La tâche la plus importante du notaire est d’obtenir le permis des acheteurs pour les non-citoyens. Dans certaines stations de ski, la commune locale refuse de fournir des permis aux étrangers pour l’achat de la propriété. À Zermatt, les étrangers doivent obtenir une autorisation pour acheter une résidence secondaire, alors qu’à Verbier, ils sont libres de le faire. Si l’étranger est citoyen d’un pays de l’UE, il peut acheter une propriété à Zermatt s’il est résident suisse. Ce n’est pas simple !

Les permis pour étrangers sont de deux sortes : généraux et spécifiques.

Un permis général “conditionnel” doit être obtenu si le projet est nouveau. Dans la plupart des cas, un permis de résidence secondaire permettrait de vendre 15 des nouveaux appartements à des étrangers sur un total de 20.

Ensuite, il faudra une autorisation spéciale pour vendre l’unité X à l’acheteur Y. Le notaire ne doit demander une autorisation particulière que si un étranger détient déjà la propriété. Les cantons fournissent les autorisations, mais la Confédération doit également les autoriser à Berne avant qu’elles puissent être mises en œuvre.

Autres documents

L’architecte doit diviser le titre de propriété en titres distincts pour chaque unité lors de la construction d’une nouvelle structure ou de la transformation d’une propriété ou d’un hôtel existant en plusieurs propriétés. Il rédigera un contrat qui précise la part des dépenses totales de l’immeuble que chaque unité doit payer et la manière dont les propriétaires et l’administrateur de l’immeuble collaboreront.

Ce document est appelé PPE dans les régions francophones et SWTE dans les régions germanophones. L’établissement et l’enregistrement de ces documents peuvent prendre des semaines, voire des mois. Dès que ces documents ont été complétés et enregistrés, le notaire peut demander le permis général et le permis particulier en même temps afin d’accélérer le processus.

Le notaire demandera une copie du passeport de l’acheteur et des informations sur le formulaire de demande de permis d’étranger.

Accord de réservation

Il se peut que l’on vous demande de signer un accord de réservation et de verser un dépôt si vous achetez une propriété à un promoteur. Vous devrez souvent payer à une agence ou à un concessionnaire, car le notaire n’est pas autorisé à percevoir un dépôt avant l’arrivée de votre permis d’étranger.

Seules les propriétés dont la surface habitable nette est inférieure à 200 mètres carrés et dont la surface totale du terrain est inférieure à 1 000 mètres carrés peuvent être vendues à des étrangers. Une “Bestätigung”, un certificat attestant que la propriété est conforme à la réglementation sur les m2, peut être exigée même si un étranger en est déjà titulaire.

Si le bien est particulièrement grand, construit de toutes pièces ou transformé en hôtel, le notaire peut également exiger que le vendeur et l’acheteur signent les plans. Les parties signeront également une description technique décrivant le niveau de finition inclus dans le prix de vente s’il s’agit d’une nouvelle construction ou d’une rénovation récente.

Le Prêt hypothécaire

Votre hypothèque doit être complétée pendant que vous attendez l’autorisation de l’étranger. Les banques suisses ont des exigences et des processus de prêt uniques, vous devez donc vérifier au préalable quelles sont les exigences particulières.

Maintenant que vous avez obtenu un prêt hypothécaire, il est temps de signer les documents. Dans certaines banques cantonales et petites banques suisses, l’emprunteur doit signer tous les documents en personne. Plusieurs banques étrangères vous permettent de signer en personne ou même en ligne, selon l’endroit où vous vous trouvez dans le monde.

L’Acte de vente

Vous avez 30 jours pour signer l’acte de vente du notaire, une fois que celui-ci a obtenu l’autorisation appropriée pour les étrangers. Le notaire doit demander un nouveau permis si l’acte de vente n’est pas signé dans ce délai. L’acheteur peut verser le dépôt et les paiements échelonnés au notaire après avoir reçu le contingent de nouvelle construction.

L’acte de vente doit être rempli en personne devant un notaire ; toutefois, les vendeurs et les acheteurs peuvent désormais signer par voie électronique plutôt qu’en personne.

La Date d’achèvement

Les parties peuvent convenir d’une date d'”achèvement”, qui peut être celle du paiement intégral par l’acheteur ou celle de l’achèvement de la propriété dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une rénovation. Si vous achetez un bien d’occasion, il est courant que le contrat de vente stipule que le paiement du solde doit être effectué dans les 30 jours suivant sa signature.

Garanties

Le vendeur doit fournir un certificat d’électricien attestant que le système électrique a été évalué et autorisé avant de vous vendre un bien de revente de plus de 20 ans. Les vendeurs en Suisse ont des exigences et des garanties légales supplémentaires liées à la dissimulation intentionnelle de défauts.

Clés et argent

Les vendeurs et les acheteurs pensent généralement que l’affaire est “terminée” lorsque les clés sont remises à l’autre partie. Pour les acheteurs et les vendeurs non suisses, ce n’est pas toujours le cas dans le pays.

Si l’acheteur est un étranger, la Confédération (Berne) dispose de 30 jours pour faire appel à l’autorisation du canton. Ainsi, tant que le délai de 30 jours n’est pas écoulé et que le changement de propriétaire n’a pas été inscrit au registre foncier, la transaction n’est pas “terminée”. Les autorités cantonales gèrent de nombreux registres fonciers, et l’enregistrement d’un changement de propriétaire peut prendre des semaines. En Valais, le délai de traitement est actuellement de six à huit semaines.

Le vendeur acceptera souvent de remettre les clés de la propriété une fois que l’acheteur aura payé la totalité du prix, car ces deux étapes ne sont que des formalités.

Si le vendeur est étranger, il y a un délai pour recevoir l’argent d’une transaction en raison de toutes les formalités légales (si l’acheteur est étranger). Afin de garantir le paiement de tous les impôts en souffrance, le notaire retiendra 5 % des bénéfices de la vente, même après le transfert de propriété enregistré. Il libérera les derniers 5% après s’être assuré que tout a été payé.

Que faut-il savoir d’autre ?

En outre, n’oubliez pas que la date de vente enregistrée dans le registre foncier correspondra au jour de la signature de l’acte de vente, et non à la date de vente de la propriété (et non plus à la date de traitement par le registre foncier). Si vous décidez un jour de revendre le logement, ce sera une considération essentielle car, dans le canton du Valais, un vendeur étranger ne peut le faire avant d’avoir détenu le bien pendant cinq ans.

Une demande d’autorisation spéciale auprès du notaire pour vendre votre bien avant la limite des cinq ans peut être faite. En cas de faillite, de divorce ou de maladie, elle vous sera accordée, mais vous ne pourrez pas le revendre à profit.