Un lundi matin, la gérante d’une petite société de services à Lausanne découvre que les accès à ses bureaux, loués dans un immeuble en copropriété, sont partiellement bloqués par un chantier de rénovation de la façade. Des échafaudages cachent l’enseigne, le bruit rend les appels clients pénibles, et certains collaborateurs refusent de venir travailler à cause de la poussière. Le bailleur lui répond que la copropriété a voté les travaux et qu’elle doit « faire avec ». L’entreprise de construction, de son côté, se retranche derrière son contrat avec l’association de copropriétaires. Très vite, chacun se renvoie la responsabilité et la situation devient un terrain de tensions et de pertes financières.

Pour comprendre ce type de situation, il faut distinguer plusieurs plans juridiques qui coexistent en droit suisse. D’abord, la copropriété par étages, organisée par le Code civil, structure les relations entre les propriétaires d’un même immeuble. Elle règle notamment qui décide des travaux, comment ils sont financés et quelles sont les parties communes ou privatives. Ensuite, le bail à loyer, régi par le Code des obligations, encadre le rapport entre le propriétaire-bailleur et son locataire commercial ou privé. Enfin, les contrats d’entreprise, eux aussi soumis au Code des obligations, lient l’association de copropriétaires et les entreprises de construction, d’architecture ou d’ingénierie. Ces trois couches se superposent et, en cas de problème, il est fréquent que chaque partie se retranche derrière « son » contrat sans tenir compte de l’ensemble.

Dans une copropriété, les travaux importants sur la façade, la toiture ou les équipements communs supposent généralement une décision de l’assemblée des copropriétaires. Le règlement de copropriété et l’acte constitutif des étages déterminent la majorité requise et la répartition des coûts. Les propriétaires, souvent pressés de préserver la valeur de leur bien ou d’améliorer l’efficacité énergétique, se concentrent sur le financement et le calendrier global. Ils oublient parfois que des locaux sont loués à des tiers, notamment des PME, et que le bail impose certaines garanties quant à l’usage normal des locaux. De leur côté, les entreprises de construction planifient le chantier en fonction de leurs contraintes techniques et de leurs autres mandats, sans toujours adapter l’organisation aux besoins concrets des occupants.

Sur le plan juridique, le bailleur a en principe le droit de faire exécuter des travaux nécessaires à l’entretien ou à la rénovation de l’immeuble, même si cela gêne le locataire. Mais ce droit n’est pas illimité. Le locataire dispose de protections, en particulier si les travaux excèdent ce qui est raisonnable, s’ils durent plus que nécessaire ou s’ils rendent l’usage convenu des locaux très difficile. Il peut alors, selon les circonstances, demander une réduction de loyer, exiger certaines mesures d’organisation du chantier ou, dans les cas extrêmes, résilier le bail de manière anticipée. Pour cela, il doit toutefois réagir dans les formes et délais prévus par le droit du bail, ce qui suppose une certaine préparation.

Du côté des relations avec l’entrepreneur, la logique est différente. Le contrat d’entreprise prévoit un résultat déterminé, des délais, un prix, ainsi que les responsabilités en cas de défaut de construction. La copropriété peut exiger que les travaux soient conformes aux règles de l’art, et engager la responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte en cas de malfaçons. Cependant, si les contraintes posées par les copropriétaires ou par les locataires ne sont pas clarifiées en amont, l’entrepreneur peut invoquer le fait qu’il a simplement exécuté ce qui lui a été commandé, dans les conditions convenues. La gestion des accès, des nuisances et de la communication avec les locataires devrait idéalement être prévue dès la négociation du contrat.

Les erreurs les plus fréquentes commencent bien avant que le premier échafaudage ne soit monté. Beaucoup de copropriétaires approuvent des travaux coûteux sans avoir lu attentivement le règlement de copropriété ni les clauses du contrat de bail qu’ils ont conclu avec leurs locataires. Ils se fient à ce que « tout le monde fait » ou à ce qu’on leur dit lors de l’assemblée, sans vérifier par écrit quels sont les droits et les contraintes. Certains locataires, de leur côté, négligent totalement les thèmes de l’entretien et des rénovations lors de la signature du bail, en se concentrant uniquement sur le loyer et la durée. Ils découvrent trop tard que le bailleur peut organiser des travaux d’ampleur sans compensation automatique.

Un réflexe dangereux très courant consiste à ne rien dire pendant des mois, puis à exploser lorsque le chantier commence. Un locataire qui n’a pas réagi aux premières annonces, qui n’a pas posé de questions ni formalisé ses réserves, se retrouve en position affaiblie pour faire valoir ensuite une réduction de loyer ou exiger des adaptations. À l’inverse, des copropriétaires s’exposent à des contestations virulentes s’ils lancent des travaux lourds pendant une période sensible pour une entreprise locataire, par exemple en pleine haute saison commerciale, sans avoir cherché d’aménagements raisonnables. Dans les cas extrêmes, un conflit mal géré aboutit à des résiliations de baux, à des locaux vides et à une baisse de valeur de l’immeuble.

Autre erreur fréquente, du côté des travaux eux-mêmes : la sous-estimation des défauts de construction et de leur impact juridique. Beaucoup d’immeubles subissent des rénovations énergétiques ou des transformations intérieures qui se révèlent, quelques mois plus tard, entachées de défauts. Infiltrations, ponts thermiques, fissures, isolation phonique insuffisante, installations techniques mal dimensionnées, autant de problèmes qui nuisent au confort des locataires et déclenchent des réclamations. Les copropriétaires ou le bailleur tardent parfois à dénoncer ces défauts à l’entrepreneur, pensant que « cela va se stabiliser ». Or, les droits liés aux défauts de construction ne sont pas illimités dans le temps. Une dénonciation tardive ou mal formulée peut entraîner la perte de garanties et, en pratique, faire supporter aux copropriétaires le coût des réparations.

Un autre réflexe risqué est de conclure des accords oraux ou des arrangements informels face à un problème. Dans la pratique, un gérant d’immeuble promet par téléphone à un locataire une réduction de loyer pendant la durée des travaux, ou un entrepreneur s’engage verbalement à venir corriger un défaut constaté. Tant que tout se passe bien, personne ne formalise ces engagements. Mais lorsque le relationnel se dégrade ou que les montants deviennent significatifs, chacun a sa propre version. En l’absence d’écrits clairs, la preuve devient difficile, les positions se cristallisent et le litige s’enlise.

Pour limiter ces risques, quelques réflexes concrets peuvent être adoptés par les copropriétaires comme par les locataires. Avant de voter des travaux importants, il est utile que les propriétaires relisent attentivement le règlement de copropriété, les descriptifs des parties communes et privatives, ainsi que les baux en cours. Il s’agit de vérifier les obligations d’entretien, les possibilités de répercuter les coûts, les restrictions éventuelles à l’usage des locaux, et les règles de prise de décision en assemblée. Faire un inventaire des contrats de bail existants dans l’immeuble aide aussi à identifier les situations sensibles, par exemple un commerce au rez-de-chaussée qui dépend fortement de la visibilité de sa vitrine ou un cabinet médical nécessitant un accès constant.

Du point de vue des locataires, le moment clé est souvent la conclusion ou le renouvellement du bail. Il vaut la peine de poser des questions précises sur l’état de l’immeuble, les travaux envisagés à moyen terme, la manière dont les nuisances seront gérées et la répartition des coûts d’entretien. Si certaines informations sont données verbalement, demander une confirmation écrite permet de clarifier les attentes et d’éviter les malentendus. Lorsque des travaux sont annoncés, réagir rapidement, par écrit, en décrivant l’usage concret des locaux et les périodes critiques pour l’activité de l’entreprise permet souvent de trouver des aménagements raisonnables, comme des plages horaires adaptées, un accès préservé ou une signalisation temporaire.

Pour la gestion des défauts de construction, la discipline est déterminante. Dès qu’un problème est constaté, il est recommandé de le documenter de manière structurée. Photos datées, description précise du défaut, impact sur l’usage des locaux, échanges avec le gérant ou avec l’entrepreneur. Cette documentation servira de base pour une dénonciation formelle du défaut, dans les formes prévues par le droit de la construction. Il est aussi important de ne pas se contenter de promesses vagues, mais de s’assurer que les mesures de réparation sont décrites clairement, avec des délais réalistes. Cela vaut aussi pour les locataires, qui devraient signaler sans tarder au bailleur les défauts affectant leur surface louée, plutôt que d’attendre que la situation s’aggrave.

Enfin, dans tout projet de rénovation en copropriété, la communication organisée est souvent ce qui fait la différence entre un chantier maîtrisé et un conflit généralisé. Prévoir un plan de communication écrit, avec des informations régulières aux locataires et aux copropriétaires, des interlocuteurs identifiés et des canaux clairs pour les réclamations, permet d’absorber une partie des tensions. Mettre par écrit les décisions importantes, les compromis trouvés et les engagements pris par les différents acteurs crée un cadre de confiance et facilite la gestion des imprévus.

Chaque immeuble, chaque copropriété, chaque bail et chaque chantier de rénovation possède ses spécificités, et les solutions juridiques dépendent toujours des faits concrets et des documents existants. Si votre situation ressemble à celle décrite ici, il peut être utile d’en discuter avec un professionnel du droit immobilier et de la construction, par exemple au sein du cabinet Lexpro Avocats, afin d’anticiper les difficultés, clarifier les droits et obligations de chacun et structurer les échanges avant que le conflit ne s’envenime. Une approche réfléchie en amont permet le plus souvent de préserver la valeur du bien, la continuité de l’activité et la qualité des relations entre propriétaires, locataires et entrepreneurs.